今天是农历廿九，一些商业地产人还坚守在工作岗位上，一些商业地产人正在归途中，一些商业地产人已和家人团聚。无论此刻您在哪里，赢商网都衷心祝福您新春快乐、合家安康。
刚刚过去的年，无疑是充满变化和挑战的一年，商业地产行业也在面对变化和激烈的挑战中往新的格局和方向发展。
每年农历新年期间，赢商网都会推出“新春回顾”系列，温故而知新，为假期提供干货，也为新一年工作提前掌握商业趋势。此篇为“新春回顾”系列的第一篇“企业深度研究”。
过去一年，我们对凯德、大悦城、印力、万达、新鸿基、华润置地、平安不动产等多家头部商业地产开发商、投资方进行了深度研究。穿透时间，我们理解了一个个企业的长期价值。01凯德是如何用REITs低调“赚大钱”的？
年是凯德进入中国的第25年，虽说中国是它的商业重镇，可与万象城、大悦城、太古里等网红MALL相比，凯德好似个“稳重”的第二主角，默默看着周边的喧嚣，默默玩着商业“快周转”游戏。自成立之初，资本之于凯德（Capitaland）的意义就是底色，从它的名字中亦可看出。但对外界来讲，凯德的资本运作故事依旧神秘。凯德集团作为资产配置中心和基金平台，将投资物业按发展阶段分为开发期、培育期和成熟期，私募基金收购并培育物业，待物业成熟产生稳定的现金流后，再打包或注入REITs实现退出。通过这样的资金运作，凯德构建了从开发商到私募基金再到REITs，完整的投资和退出流程。凯德商用中国信托（CRCT），是凯德集团旗下专门针对中国商场的REITS，目前中国已有11个成熟项目注入。REITs的投资回报情况根本上反映了运营能力。赢商网总结了凯德商用中国信托（CRCT）三大提升收益的策略：调整租户组合、重新配置店铺单元，寻求资产增值；
优化资产组合，提升资产估值；
增加非租金收入；
关于凯德的“PE+REITs模式”以及运营秘笈
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02学不会的新鸿基
新鸿基，生于年。上世纪80年代前，它成功穿越了第一轮经济周期。然后是，第二轮、第三轮……经半个多世纪风云变幻、盛衰循坏，始终奔跑前头的新鸿基，称得上真正跑通了“租售并举”的路子。当香港的业绩贡献力逐步变弱，内地正成它的重头戏。其内地发展呈现出以下二点：瞄准一线城市核心商圈，有上海依赖症；商业地产投资望加大，现金流配置待优化。对于内地开发商，需要学习的是新鸿基是如何做到穿越多周期、富过三代的？紧扣宏观周期，善用金融手段；
顺境谋变，降低周期风险；
主业为上，多元试错；
模式得当，战略正确；资源稀缺，产业链延伸；
学不会的新鸿基，总有能学之处
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03站在40岁的十字路口的华润置地
“租售并举”的故事，在内地，属于华润置地。从年华润置地出现后的10年时间内，都是以住宅开发为主，它的商业地产故事发生在年。年12月，“华润中心万象城”在深圳罗湖面世，华润置地的商业地产野心渐显。该项目历时8年、总投资达60亿港元、总建筑面积50万平方米，定位中高端群体，是彼时鹏城最大的购物中心。此后一年，其宣布收购华润集团北京华润大厦、上海华润时代广场及深圳华润中心等出租业务。此举意味着，华润置地由住宅发展商转变为综合型地产商。租售并举，成了华润置地另一醒目标签。华润置地开始进入了“万象城”速度，并悄悄对标上了港资新鸿基。不过，华润置地进行“租售并举”过程不如预期般顺利，到了年，其投资性物业贡献的收入都不及销售物业的十分之一。过程不如预期，并不意味着华润置地“租售并举”的失败，毕竟该模式仍是当下地产商可选择的有效路径之一。不过，当下商业地产格局已发生变化，华润置地也须直面现实，站在十字路口，接下来，要怎么走？华润置地的“租售并举”故事
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04用基金玩商业，大悦城要极速狂奔了
自年提出大资管战略以来，大悦城正逐步探索资本循环及资产证券化的路径。也给大悦城加速奔跑的资本：-年预计陆续开业9个项目，未来3-5年持有性项目将超过50个。看到大悦城在奔跑，拍手叫好者不少，可鲜有人真正了解过这背后，以基金为主角的资管计划究竟是一盘怎样的棋。一开始做综合体，大悦城走的也是传统路线——买地开发建设的重资产模式。投入大、回收期长，虽辅以“以售养持”，但商业步伐一直缓慢。加速，发生在年。这年，大悦城有4个项目落地，其中新开业的3个自持大悦城均是通过基金并购改造实现。目前，大悦城有3只房地产基金，包括：房地产核心基金（年，大悦城向房地产核心基金出让6个购物中心49%的股权）；
城市更新并购基金（收购、改造、运营存量商业资产）；
区域基金（主要